银行评估价通常由银行认可的评估公司根据多种因素综合确定，主要方法包括市场比较法、收益法和成本估价法。以下是具体的计算步骤和影响因素：
市场比较法
确定比较物业：选择与被评估物业在地理位置、建筑结构、用途等方面相似的多个物业作为参考。
收集数据：搜集这些比较物业的销售价格、建筑面积、土地面积、年龄、装修情况等信息。
比较分析：分析比较物业与被评估物业的相似性和差异性，确定适当的调整因素。
得出评估价值：综合比较物业的调整价格和市场趋势，得出被评估物业的市场比较法评估价值。
收益法
净收入：分析资产未来的租金收入，扣除运营成本和预期维护费用，得出净收入。
资本化率：根据市场情况、风险水平和资产特征等因素确定资本化率，将净收入转换为资产价值。
成本估价法
计算公式：房地产价格 = 房地产重新建造完全价值 - 建筑物折旧。其中，建造成本加上各项税费和正常利润即为房价。
其他影响因素
房屋原购买价格、 房屋现状、 周边交易情况、 房龄、 户型、 楼层、 装修、 配套等。
市场价值评估：参考同区域、同类型房产的近期交易价格和市场供需情况，考虑房产的地理位置、周边环境、交通便利性、教育资源等因素。
抵押价值评估：除了市场价值，还会考虑房产的物理状况、维护情况、潜在的维修成本等。
评估费用
费用标准：根据房产评估总值的不同，收取评估总价的0.42%至0.012%不等。
综合以上信息，银行评估价是通过专业评估机构对房产进行综合评估后得出的一个价值，该价值将作为银行贷款的依据。评估过程中，评估机构会综合考虑多种因素，包括市场情况、物业特征、交易数据等，以确保评估结果的客观性和准确性。
